Rénover une maison

L’ordre des travaux, avant le choix des matériaux

Une rénovation suit une logique de dépendances : ce qui est enfoui passe avant ce qui est visible, ce qui est structurel avant ce qui est décoratif. L'ordre usuel va de la mise hors d'eau et hors d'air aux finitions, en passant par la structure, les réseaux, l'isolation et les cloisons.

L'erreur la plus coûteuse consiste à refaire des finitions avant d'avoir traité l'enveloppe ou les réseaux. Repeindre une pièce dont les murs seront isolés par l'intérieur six mois plus tard, c'est payer deux fois la même surface.

Isolation et ventilation vont ensemble

Améliorer l'étanchéité à l'air d'un logement sans traiter sa ventilation déplace le problème : l'humidité produite à l'intérieur ne s'évacue plus. Sur du bâti ancien, dont les parois régulaient une partie des transferts de vapeur, la conséquence peut être des désordres visibles en une saison.

Le choix de l'isolation par l'intérieur ou par l'extérieur ne se règle pas seulement au prix. L'isolation par l'extérieur préserve la surface habitable et traite mieux les ponts thermiques, mais modifie l'aspect extérieur — ce qui peut requérir une déclaration préalable et, en secteur protégé, l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France.

Quand une autorisation est nécessaire

Une rénovation qui ne crée pas de surface et ne modifie pas l'aspect extérieur ne requiert généralement aucune formalité. Trois situations changent cela : la modification de l'aspect extérieur — ravalement dans certaines communes, changement de menuiseries, isolation par l'extérieur, création ou modification d'ouverture ; le changement de destination du local ; et les travaux en secteur protégé.

Dans ces cas, une déclaration préalable est requise (Code de l'urbanisme, art. R*421-17). L'aménagement de combles existants relève du même raisonnement : si la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m, il crée de la surface de plancher.

Ce qui fait déraper un budget de rénovation

Les découvertes. On ne chiffre pas l'intérieur d'un mur qu'on n'a pas ouvert : réseaux vétustes, structure altérée, absence de support pour un doublage, présence d'amiante ou de plomb dans un bâti ancien. C'est la raison d'être de la provision pour aléas, de l'ordre de 10 % en usage courant et davantage sur du bâti ancien.

Les diagnostics obligatoires avant travaux sur des bâtiments anciens — amiante, plomb — ne sont pas un formalisme : leur résultat peut modifier la méthode d'exécution, donc le coût, de plusieurs lots.