Réglementation
Le cadre légal,
avec ses articles.
Chaque affirmation de cette page renvoie à son article du Code de l'urbanisme. Vous pouvez vérifier. C'est le minimum quand une erreur coûte un refus de permis ou une démolition.
La séquence
Quatre étapes,
dans cet ordre.
Inverser cet ordre est la principale source de projets abandonnés après plusieurs milliers d'euros dépensés en plans.
01
Lire le règlement de sa zone
Hauteur maximale, emprise au sol, retraits, aspect extérieur, secteur protégé. Le plan local d'urbanisme prime sur toute généralité. Il se consulte en mairie ou sur le géoportail de l'urbanisme.
02
Calculer la surface créée et la surface totale
Surface de plancher et emprise au sol sont deux grandeurs distinctes ; la plus contraignante s'applique. Additionnez l'existant et le projet : c'est le total qui déclenche les 150 m².
03
Déterminer la formalité
Déclaration préalable jusqu'à 20 m², 40 m² en zone urbaine d'une commune couverte par un PLU. Permis de construire au-delà, ou dès que le total dépasse 150 m².
04
Déposer, afficher, attendre
Un mois d'instruction pour une déclaration préalable, deux mois pour un permis de maison individuelle. Puis deux mois de recours des tiers à compter du premier jour d'affichage régulier.
Seuils
Déclaration
ou permis ?
Le seuil de 40 m² ne s'applique pas partout : il suppose une zone urbaine et un document d'urbanisme.
La formalité dépend de la surface créée, mesurée en surface de plancher ou en emprise au sol — la plus contraignante des deux s'applique. Le seuil de droit commun est de 20 m². Un seuil dérogatoire de 40 m² vise l'extension d'une construction existante située en zone urbaine d'une commune dotée d'un plan local d'urbanisme ou d'un document en tenant lieu.
| Situation | Surface créée | Formalité |
|---|---|---|
| Zone U avec PLU | Jusqu’à 40 m² | Déclaration préalable |
| Zone U avec PLU | Au-delà de 40 m² | Permis de construire |
| Hors zone U ou sans PLU | Jusqu’à 20 m² | Déclaration préalable |
| Hors zone U ou sans PLU | Au-delà de 20 m² | Permis de construire |
| Tous cas | Total > 150 m² après travaux | Permis + architecte |
Le piège des 150 m²
Ce seuil ne porte pas sur la surface créée mais sur la surface de plancher totale après travaux. Une maison de 130 m² à laquelle on ajoute 30 m² passe à 160 m² : le permis et le recours à un architecte redeviennent obligatoires, même en zone urbaine. Le seuil a été fixé à 150 m² par le décret n° 2016-1738 du 14 décembre 2016.
Surface de plancher et emprise au sol
La surface de plancher se mesure à l'intérieur des murs, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, déductions faites notamment des trémies d'escalier. L'emprise au sol correspond à la projection verticale du volume, débords et surplombs inclus. Une surélévation crée de la surface de plancher sans modifier l'emprise ; une extension crée les deux.
Délais
Ce qui ne se
raccourcit pas.
Les délais d'instruction et de recours sont légaux. Aucun professionnel ne peut les compresser : ce que vous pouvez raccourcir, ce sont les phases où vous décidez.
| Étape | Délai | Ce qui le modifie |
|---|---|---|
| Instruction d’une déclaration préalable | 1 mois | Secteur protégé, pièce complémentaire |
| Instruction d’un permis (maison individuelle) | 2 mois | Avis de l’Architecte des Bâtiments de France |
| Recours des tiers | 2 mois | Affichage irrégulier ou discontinu |
| Validité de l’autorisation | 3 ans | Prorogeable, sous conditions |
| Garantie décennale | 10 ans | Court à compter de la réception |
Assurances
Deux garanties,
deux souscripteurs.
La garantie décennale
Elle est souscrite par l'entreprise et couvre, pendant dix ans à compter de la réception, les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination (art. 1792 du Code civil). Demandez l'attestation avant signature et vérifiez deux choses : la période de validité, et la liste des activités couvertes. Une entreprise assurée en maçonnerie ne l'est pas nécessairement en charpente.
L’assurance dommages-ouvrage
Elle est souscrite par le maître d'ouvrage — donc par vous — avant l'ouverture du chantier (art. L242-1 du Code des assurances). Elle permet le préfinancement des réparations sans attendre qu'une responsabilité soit établie. Son absence n'est pas une économie : elle se paie au moment d'un sinistre, et à la revente dans les dix ans, où elle doit être mentionnée.
La réception des travaux
C'est l'acte par lequel vous acceptez l'ouvrage, avec ou sans réserves. Elle déclenche le point de départ des garanties légales et le solde du prix. Ne la signez pas sous pression et faites inscrire toutes les réserves : ce qui n'y figure pas devient plus difficile à faire reprendre.
Questions fréquentes
Les démarches,
en pratique.
Où consulter le PLU de ma commune ?
En mairie, au service urbanisme, et le plus souvent en ligne sur le géoportail de l'urbanisme. Demandez le règlement de votre zone, pas seulement le plan de zonage : c'est le règlement qui fixe la hauteur, l'emprise et les règles d'aspect.
Le certificat d’urbanisme sert-il à quelque chose ?
Oui. Le certificat d'urbanisme d'information indique les règles applicables au terrain ; le certificat opérationnel indique en outre si le projet décrit est réalisable. Il cristallise les règles pendant dix-huit mois, ce qui protège d'un changement de PLU en cours de projet.
Que se passe-t-il si le délai d’instruction expire sans réponse ?
Le silence de l'administration vaut en principe décision tacite favorable au terme du délai d'instruction, sous réserve des cas où un avis conforme est requis — notamment en secteur soumis à l'Architecte des Bâtiments de France. Demandez systématiquement un certificat attestant de cette décision tacite.
Faut-il afficher l’autorisation sur le terrain ?
Oui, et c'est déterminant : le délai de recours des tiers ne court qu'à compter du premier jour d'un affichage régulier et continu, visible depuis la voie publique. Faites-le constater par un commissaire de justice au premier jour puis à intervalles réguliers.
Qu’est-ce que la déclaration attestant l’achèvement des travaux ?
C'est la déclaration que le bénéficiaire de l'autorisation dépose en mairie à la fin des travaux. Elle ouvre un délai pendant lequel l'administration peut contester la conformité. Sans elle, la construction reste administrativement inachevée, ce qui pose problème à la revente.
Avant de déposer
Un dossier incomplet,
ce sont deux mois perdus.
Décrivez votre projet : nous vous indiquons la formalité applicable, les pièces attendues et les points sur lesquels votre commune est susceptible d'être exigeante.